Ein Paar unterschreibt einen Vorvertrag für eine T3-Wohnung in Rennes, überzeugt davon, den Preis verhandelt zu haben. Drei Monate später stuft das Energieeffizienz-Diagnosetool (DPE) die Wohnung mit F ein, die Kosten für die Dämmarbeiten überschreiten das geplante Budget erheblich, und die Bank ändert ihre Bedingungen.
Dieses Szenario begegnet uns regelmäßig, seit die energetischen Anforderungen auf jede Transaktion lasten. Ein Immobilienprojekt im Jahr 2026 erfolgreich umzusetzen, erfordert das Beherrschen von Parametern, die weit über die Frage des Preises pro Quadratmeter hinausgehen.
DPE und energetische Sanierung: der Filter, der alles beim Immobilienkauf verändert
Bevor überhaupt über Budget oder Lage gesprochen wird, bestimmt der DPE die Machbarkeit eines Projekts. Eine Wohnung, die mit F oder G eingestuft ist, kann ohne Renovierungsarbeiten nicht mehr vermietet werden, und die Banken berücksichtigen mittlerweile die Kosten für die energetische Sanierung in der Analyse des Finanzierungsantrags. Hier handelt es sich nicht um ein administratives Detail: der DPE bestimmt den tatsächlichen Wert der Immobilie und ihre Fähigkeit, weiterverkauft zu werden.
In einer Eigentümergemeinschaft wird die Situation komplizierter. Die mehrjährigen Arbeitspläne (PPT) verpflichten die Eigentümergemeinschaften, kollektive Renovierungen zu planen. Wenn man ein Eigentum in einem Gebäude kauft, das seinen PPT noch nicht beschlossen hat, setzt man sich unerwarteten Nachforderungen in den folgenden Jahren aus. Den Zustand des PPT und die Protokolle der Eigentümerversammlungen vor der Unterzeichnung zu überprüfen, ist ebenso strategisch wie das Überprüfen des Dachs eines Hauses.
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Erstkäufer im Jahr 2026: dominantes Profil und Auswirkungen auf die Verhandlung
Laut einer Analyse von Century 21 stellen Erstkäufer 44,6 % der Transaktionen in der jüngeren Vergangenheit dar, im Vergleich zu 38,7 % für Zweitkäufer. Diese Kategorie hält den Markt im Gleichgewicht.
Diese Rückkehr hat konkrete Auswirkungen vor Ort. Der Wettbewerb konzentriert sich auf Immobilien mittlerer Größe (T2, T3) in zugänglichen Budgets. Die Verhandlungsspielräume in diesen Segmenten verringern sich, während sie bei großen Flächen oder Immobilien, die umfangreiche Renovierungsarbeiten benötigen, offener bleiben.
Was sich für einen Käufer ändert
Ein Finanzierungsantrag, der vor dem ersten Besichtigungstermin abgeschlossen wird, wird zu einem entscheidenden Vorteil. Verkäufer, oft von ihrem Makler beraten, bevorzugen Angebote mit einer Bankvorabgenehmigung. Zu warten, bis man die Immobilie gefunden hat, um die Bank zu kontaktieren, bedeutet, mehrere Wochen zu verlieren und das Risiko, überholt zu werden.
Für Verkäufer erfordert es, Erstkäufer anzusprechen, die Sorgen über die Kosten, den DPE und den Zustand der Eigentümergemeinschaft zu zerstreuen. Ein vollständiger Verkaufsdossier (aktuelle Diagnosen, Protokolle der Eigentümerversammlung, Details zu den Kosten) beschleunigt die Kaufentscheidung und reduziert die Rückzüge von Vorverträgen.
Immobilienkredit: Vergabestandards und tatsächlicher Spielraum
Die Normen des Hochrates für Finanzstabilität (HCSF) bleiben bestehen: Die Verschuldungsquote ist auf 35 % des Nettoeinkommens begrenzt, die maximale Laufzeit beträgt 25 Jahre (27 Jahre im Neubau mit Stundung). Diese Regeln, die oft zitiert werden, werden selten im Kontext dessen betrachtet, was vor Ort geschieht.
Der den Banken eingeräumte Spielraum (die Möglichkeit, in einigen Fällen Ausnahmen zu machen) kommt in erster Linie den Erstkäufern zugute, die ihre Hauptwohnung kaufen. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Institution, aber es zeigt sich, dass Profile mit einem Eigenkapital, das mindestens einen Teil der Nebenkosten abdeckt, diese Ausnahmen leichter erhalten.
Die Kostenposten, die Käufer unterschätzen
- Die Notarkosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie machen einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets aus, der weit über dem für Neubauten liegt. Sie nicht bereits bei der Berechnung der Kreditfähigkeit zu berücksichtigen, verzerrt die gesamte finanzielle Projektion.
- Die Kosten für die energetische Sanierung, insbesondere bei Immobilien, die mit E oder schlechter eingestuft sind, können die Rentabilität einer Mietinvestition radikal verändern.
- Die steigenden Eigentumskosten, die mit den Plänen für kollektive Sanierungen verbunden sind, belasten das tatsächliche monatliche Budget und sollten vor der Unterzeichnung antizipiert werden.
Neubau oder Altbau: Entscheidung je nach Projektzeitplan
Der Neubaumarkt gewinnt wieder an Attraktivität für Erstkäufer, insbesondere dank reduzierter Notarkosten und Baugarantien. Aktuelle Daten zeigen ein Wiederaufleben des Interesses, auch wenn der Neubau sich in einer Phase des Zweifels befindet, mit rückläufigen Bauvolumina.
Der Altbau hingegen bietet oft niedrigere Preise pro Quadratmeter und eine breitere Auswahl an Standorten. Die klassische Falle bleibt die Unterschätzung der Renovierungskosten. Stéphane Desquartiers, Immobilienexperte, betont, dass der größte Fehler der Käufer darin besteht, die Kosten und die Komplexität der Renovierungen zu unterschätzen.
Schnelle Entscheidungsfindung
- Wenn das Projekt in weniger als sechs Monaten abgeschlossen sein muss und das Renovierungsbudget begrenzt ist, vereinfacht der Neubau mit schneller Lieferung (verfügbarer Bestand) den Zeitplan.
- Wenn man Zeit hat und in der Lage ist, ein Bauprojekt zu leiten, ermöglicht der Altbau mit Renovierungsbedarf, den Kaufpreis zu verhandeln und die Immobilie zu personalisieren.
- Für eine Mietinvestition sollte die DPE-Klasse vor jedem Angebot überprüft werden, um zu vermeiden, dass man mit einer Immobilie konfrontiert wird, die ohne vorherige Renovierung nicht vermietet werden kann.
Angesichts der energetischen Anforderungen, der massiven Rückkehr der Erstkäufer und strenger Banknormen hat jede Entscheidung, die vor dem Projekt getroffen wird (Finanzierung, Diagnose, Wahl zwischen Neubau oder Altbau), direkte Auswirkungen auf das Endergebnis. Sein Finanzierungsdossier vor dem Besichtigen zusammenzustellen, einen aktuellen DPE zu verlangen, die Protokolle der Eigentümergemeinschaft zu lesen: Diese operativen Reflexe machen den Unterschied zwischen einem erlittenen Kauf und einem kontrollierten Kauf.
