Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Übergangsphase, in der sich die Spielregeln schneller ändern als die Gewohnheiten der Käufer. Zwischen den schrittweisen Einschränkungen für energetisch ineffiziente Gebäude, den sich ändernden Finanzierungsbedingungen und den neuen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem DPE setzt ein Immobilienprojekt, das ohne regulatorische Überwachung durchgeführt wird, Risiken für Mehrkosten oder rechtliche Blockaden aus. Diese Einschränkungen zu verstehen, bevor man irgendetwas unterschreibt, ist entscheidend für den Erfolg eines Kaufs oder einer Mietinvestition.
Energetisch ineffiziente Gebäude und Zeitplan für das Verbot: das Risiko, das Käufer unterschätzen
Das Gesetz über Klima und Resilienz hat einen schrittweisen Zeitplan für das Verbot der Vermietung von energieintensiven Wohnungen eingeführt. Wohnungen, die im DPE mit G klassifiziert sind, sind seit dem 1. Januar 2025 für alle neuen Mietverträge oder -verlängerungen in Frankreich verboten. Die Wohnungen der Klasse F folgen 2028, und die der Klasse E 2034.
Diese Einschränkung verändert die Perspektive eines Immobilienprojekts. Eine Immobilie der Klassen F oder G, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, mag ein gutes Geschäft erscheinen, wird jedoch rechtlich kurzfristig unverkäuflich ohne umfassende energetische Sanierung. Für eine Mietinvestition bedeutet es, diesen Zeitplan zu ignorieren, ein Asset zu kaufen, das seine ursprüngliche Funktion verliert.
Ein gesetzlich vorgeschriebener Energieaudit ist zudem seit April 2023 für den Verkauf von Wohnungen der Klassen F und G und seit Januar 2025 für die Klasse E obligatorisch. Dieses Dokument, das sich vom einfachen DPE unterscheidet, beschreibt die erforderlichen Arbeiten und deren geschätzte Kosten. Es sorgfältig zu konsultieren, bevor man ein Kaufangebot macht, ermöglicht es, das Renovierungsbudget in den tatsächlichen Preis der Immobilie zu integrieren.
Durch die Kombination von den Immobilienratgebern von BANKGeheimen mit dem Energieaudit der betreffenden Immobilie erhält man einen umfassenderen Überblick über die Gesamtkosten des Erwerbs.
Tatsächliches Immobilienbudget: die Posten, die Online-Simulatoren nicht anzeigen
Die meisten Kreditfähigkeitsrechner zeigen eine monatliche Rate und einen maximalen Betrag an. Sie berücksichtigen selten alle Nebenkosten, die das tatsächliche Budget eines Kaufs belasten.
Die Notarkosten sind ein Posten, der oft schlecht antizipiert wird. Im Altbau liegen sie bei etwa sieben bis acht Prozent des Kaufpreises. Im Neubau liegt die Spanne eher zwischen zwei und drei Prozent. Hinzu kommen eventuell Maklergebühren, die Kreditsicherung, Bankgebühren und die Kosten für zusätzliche Gutachten.
- Notarkosten: variabel je nach Alt- oder Neubau, bereits bei der Berechnung des Gesamtbudgets einzuplanen
- Kosten für energetische Sanierungsarbeiten: vor jedem Angebot über den gesetzlichen Audit zu schätzen
- Hausgeld: die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen, um genehmigte oder bevorstehende Arbeiten zu erkennen
- Grundsteuer: deren Höhe variiert stark von Gemeinde zu Gemeinde und kann sich nach einem Eigentümerwechsel ändern
Ein zuverlässiges Immobilienbudget berücksichtigt diese Posten bereits in der Suchphase, nicht erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Analyse des lokalen Marktes: was die Durchschnittspreise nicht sagen
Die nationalen oder regionalen Preisindizes geben einen Trend vor, verschleiern jedoch Unterschiede auf Quartiersebene. Zwei Straßen, die durch eine Kreuzung getrennt sind, können signifikante Preisunterschiede aufweisen, die auf die Nähe zu einer Schule, einer lauten Verkehrsachse oder einem städtebaulichen Projekt zurückzuführen sind.
Die Untersuchung des lokalen Immobilienmarktes erfordert die Kombination mehrerer Quellen: Notariatsdaten, Online-Anzeigen über einen Zeitraum von mehreren Monaten und Gespräche mit im Sektor tätigen Maklern. Die Beobachtung der Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsdauer in einem Viertel gibt viel mehr Aufschluss über das Verhältnis von Angebot und Nachfrage als nur der Preis pro Quadratmeter.
Eine Immobilie, die lange zum Verkauf steht, kann auf einen überhöhten Preis hinweisen, aber auch auf einen strukturellen Mangel oder ein sich veränderndes Umfeld. Im Gegensatz dazu lässt ein Viertel, in dem die Immobilien innerhalb weniger Tage verkauft werden, wenig Spielraum für Verhandlungen. Die Anpassung der Angebotsstrategie an das tatsächliche Tempo des lokalen Marktes verhindert, dass man eine Immobilie aufgrund von Langsamkeit verliert oder durch Eile zu viel bezahlt.
Die schwachen Signale, die man vor dem Kauf beobachten sollte
Aktuelle Stadtentwicklungsprojekte (PLU, ZAC, Erweiterung von Verkehrsverbindungen) verändern den Wert eines Gebiets über fünf bis zehn Jahre. Die Konsultation des lokalen Flächennutzungsplans im Rathaus bleibt die zuverlässigste Quelle. Ein Projekt für öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe kann ein Viertel aufwerten, aber auch über mehrere Jahre hinweg während der Bauarbeiten Lärmbelästigungen verursachen.
Die verfügbaren Daten ermöglichen nicht immer eine Vorhersage des Ausmaßes der Aufwertung. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt je nach Agglomeration und Art der Projekte.
Verkauf und Wiederverkauf: den Ausstieg bereits beim Kauf einplanen
Eine Immobilie zu kaufen, ohne an den Wiederverkauf zu denken, ist ein häufiger Fehler, insbesondere beim ersten Kauf. Die Konfiguration der Wohnung, ihre Etage, ihre Ausrichtung und ihre Energieklasse beeinflussen direkt die Leichtigkeit des Wiederverkaufs und den Verkaufspreis.
Eine heute gekaufte Wohnung der Klassen E oder F wird morgen schwieriger zu verkaufen sein, wenn der nächste Käufer die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften antizipiert. Diese Überlegung gilt auch für Immobilien in Überschwemmungsgebieten, in der Nähe von lauten Infrastrukturen oder in einer verschuldeten Eigentümergemeinschaft.
- Die DPE-Klasse und den geltenden Zeitplan für das Verbot der Immobilie überprüfen
- Den aktuellen Zustand der Eigentümergemeinschaft einsehen, um Schulden und genehmigte Arbeiten zu erkennen
- Sicherstellen, dass die Immobilie nicht Gegenstand einer Gefährdungs- oder Ungezieferverordnung ist
Diese Überprüfungen dauern einige Stunden, schützen jedoch vor finanziellen Verlusten beim Wiederverkauf.
Der Erfolg eines Immobilienprojekts hängt weniger von der Entdeckung der idealen Immobilie ab als von der Sorgfalt der im Vorfeld durchgeführten Überprüfungen. Der DPE, der Energieaudit, die tatsächlichen Kosten und die Dynamik des lokalen Marktes bilden eine Analysebasis, die jeder Käufer beherrschen kann, bevor er sich engagiert.
