Il decreto del 26 agosto 1987 stabilisce un elenco limitativo delle spese recuperabili. Qualsiasi voce non presente in esso non può essere legalmente opposta all’inquilino, anche se appare nero su bianco nel contratto di locazione. Questo quadro rigoroso non lascia margini di interpretazione al locatore, ma rimane poco compreso da entrambe le parti, alimentando così la maggior parte delle controversie nella gestione locativa.
Prescrizione e giustificativi: i paletti che l’inquilino deve conoscere
Il recupero delle spese locative è soggetto a una prescrizione di tre anni dalla loro esigibilità. Un locatore che dimentica di regolarizzare un anno non può più richiederlo oltre questo termine. Questo meccanismo protegge l’inquilino contro le richieste tardive relative a più esercizi cumulati.
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Dopo l’invio del conteggio annuale, il proprietario deve mettere a disposizione i giustificativi per sei mesi: fatture dell’amministratore, bollette dell’acqua, contratti di manutenzione. Durante questo periodo, l’inquilino può richiedere di consultare ogni documento, in loco o tramite modalità digitali se esiste un accordo. Rifiutare questo accesso costituisce una violazione degli obblighi legali del locatore.
Consigliamo di richiedere sistematicamente il dettaglio del conteggio non appena ricevuto. Una voce di spesa non elencata nel decreto del 1987, anche minima, giustifica una contestazione scritta. Trova i consigli immobiliari su Buzzarium per approfondire la suddivisione voce per voce.
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Fondo per spese e regolarizzazione annuale in locazione vuota
Nella locazione vuota, il pagamento delle spese recuperabili avviene esclusivamente tramite un fondo mensile, seguito da una regolarizzazione annuale. L’importo del fondo deve essere coerente con le spese reali dell’esercizio precedente o con il budget preventivo approvato in condominio.
Durante la regolarizzazione, il locatore confronta il totale dei fondi versati con l’importo reale delle spese dell’anno trascorso. Se i fondi superano le spese, rimborsa l’eccedenza. In caso contrario, l’inquilino versa un’integrazione. Il conteggio deve dettagliare la suddivisione per natura di spesa e per millesimi quando l’immobile si trova in condominio.
Una regolarizzazione tardiva rimane dovuta, ma solo entro il limite della prescrizione triennale. In pratica, un locatore che regolarizza con due anni di ritardo può richiedere il saldo, ma perde ogni diritto sulla terza anno se questo cade oltre il termine.
Voci più frequenti nel conteggio
- Acqua fredda e calda collettiva, compresi i costi di lettura dei contatori individuali e la manutenzione ordinaria dei rubinetti delle parti comuni.
- Riscaldamento collettivo: combustibile o energia, manutenzione ordinaria della centrale termica, piccole riparazioni. I grandi lavori di sostituzione della caldaia rimangono a carico del proprietario.
- Ascensore: elettricità, visita periodica, piccole riparazioni (pulsanti, fusibili, chiudi-porta). Il controllo tecnico quinquennale non è recuperabile.
- Manutenzione delle parti comuni interne ed esterne: pulizia, illuminazione, prodotti per la manutenzione, piccola manutenzione degli spazi verdi.
- Tassa di raccolta dei rifiuti domestici (TEOM), dedotta la parte corrispondente al servizio di gestione dei rifiuti non recuperabile.
Forfait di spese in locazione ammobiliata: un meccanismo distinto
Il contratto di locazione ammobiliata offre al locatore la scelta tra due modalità di fatturazione: il fondo con regolarizzazione (identico alla locazione vuota) o il forfait di spese non regolabile. Questo forfait, una volta fissato nel contratto, non dà luogo a nessun aggiustamento successivo, né a favore dell’inquilino né a favore del proprietario.
L’importo del forfait deve rimanere coerente con le spese reali. Un forfait manifestamente sovrastimato può essere contestato dall’inquilino davanti alla commissione dipartimentale di conciliazione. Tuttavia, se le spese reali superano il forfait concordato, il locatore non può richiedere la differenza.
Questa particolarità rende il forfait uno strumento di gestione semplificato, ma comporta un rischio finanziario per il locatore in caso di aumento dei costi energetici o condominiali. Osserviamo che la maggior parte dei locatori in ammobiliato opta per il forfait per comodità, senza sempre valutare l’impatto di una sottovalutazione prolungata.
Contratto di mobilità e spese
Il contratto di mobilità, limitato a una durata da uno a dieci mesi, impone obbligatoriamente il forfait di spese. Nessuna regolarizzazione è possibile, il che semplifica la relazione contrattuale ma richiede una stima rigorosa fin dalla firma.
Spese non recuperabili: le spese che rimangono a carico del proprietario
Qualsiasi spesa assente dal decreto del 1987 è non recuperabile. Gli onorari dell’amministratore di condominio, le spese di gestione locativa, i premi assicurativi per il proprietario non occupante e i lavori di miglioramento o di messa a norma sono esclusivamente a carico del locatore.
Una voce frequentemente controversa riguarda i costi di manutenzione degli impianti di sicurezza antincendio nelle parti comuni. Solo la verifica e la piccola manutenzione ordinaria sono recuperabili. La sostituzione di un estintore o la messa a norma di un dispositivo di evacuazione rimangono a carico del proprietario.
Il rifacimento della facciata, la sostituzione del tetto o la ristrutturazione completa di una colonna montante non figurano nemmeno nell’elenco. Se queste voci compaiono in un conteggio delle spese, l’inquilino ha diritto a richiederne la rimozione e il rimborso.
La suddivisione tra spese recuperabili e non recuperabili si basa su un principio semplice: l’inquilino paga l’uso corrente dell’immobile e delle parti comuni, il proprietario si occupa della conservazione del patrimonio. Il decreto del 1987 rimane l’unico testo di riferimento per risolvere un dubbio, e qualsiasi clausola del contratto che vi deroga è considerata non scritta.