Der Dekret vom 26. August 1987 legt eine abschließende Liste der wiederverwertbaren Kosten fest. Jede Position, die nicht darauf steht, ist rechtlich nicht durchsetzbar gegenüber dem Mieter, selbst wenn sie schwarz auf weiß im Mietvertrag erscheint. Dieser strenge Rahmen lässt dem Vermieter keinen Spielraum für Interpretationen, wird jedoch von beiden Parteien oft nicht richtig verstanden, was die Mehrheit der Streitigkeiten im Mietmanagement nährt.
Verjährung und Nachweise: die Sicherheitsvorkehrungen, die der Mieter kennen sollte
Die Wiederverwertung von Mietkosten unterliegt einer Verjährung von drei Jahren ab Fälligkeit. Ein Vermieter, der vergisst, ein Jahr zu regulieren, kann nach Ablauf dieser Frist nicht mehr darauf zurückkommen. Dieser Mechanismus schützt den Mieter vor verspäteten Nachforderungen, die mehrere Jahre kumulieren.
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Nach dem Versand der Jahresabrechnung muss der Eigentümer die Nachweise sechs Monate lang zur Verfügung stellen: Rechnungen des Verwalters, Wasserabrechnungen, Wartungsverträge. Während dieses Zeitraums kann der Mieter verlangen, jedes Dokument vor Ort oder auf digitalem Weg einzusehen, sofern eine Vereinbarung besteht. Die Verweigerung dieses Zugangs stellt eine Pflichtverletzung des Vermieters dar.
Wir empfehlen, systematisch die Einzelheiten der Abrechnung sofort nach Erhalt anzufordern. Eine Ausgabenposition, die nicht im Dekret von 1987 aufgeführt ist, selbst wenn sie geringfügig ist, rechtfertigt eine schriftliche Anfechtung. Finden Sie Immobilienratgeber auf Buzzarium, um die Aufschlüsselung Position für Position zu vertiefen.
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Vorauszahlung auf Kosten und jährliche Abrechnung bei leerer Vermietung
Bei leerer Vermietung funktioniert die Zahlung der wiederverwertbaren Kosten ausschließlich durch monatliche Vorauszahlungen, gefolgt von einer jährlichen Abrechnung. Der Betrag der Vorauszahlung muss mit den tatsächlichen Ausgaben des vorhergehenden Geschäftsjahres oder dem in der Eigentümerversammlung beschlossenen Haushaltsplan übereinstimmen.
Bei der Abrechnung vergleicht der Vermieter die Gesamtsumme der geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten des vergangenen Jahres. Wenn die Vorauszahlungen die Ausgaben übersteigen, wird der zu viel gezahlte Betrag zurückerstattet. Im umgekehrten Fall zahlt der Mieter einen Nachschuss. Die Abrechnung muss die Verteilung nach Art der Ausgaben und nach Miteigentumsanteilen detailliert aufschlüsseln, wenn sich die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft befindet.
Eine verspätete Abrechnung bleibt fällig, jedoch nur innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist. In der Praxis kann ein Vermieter, der zwei Jahre verspätet abrechnet, den Restbetrag verlangen, verliert jedoch alle Ansprüche auf das dritte Jahr, wenn es außerhalb der Frist liegt.
Häufigste Positionen in der Abrechnung
- Gemeinsame Kalt- und Warmwasser, einschließlich der Kosten für die Ablesung der einzelnen Zähler und der laufenden Wartung der Armaturen in den Gemeinschaftsbereichen.
- Gemeinschaftsheizung: Brennstoff oder Energie, laufende Wartung der Heizungsanlage, kleinere Reparaturen. Größere Arbeiten zum Austausch des Heizkessels liegen in der Verantwortung des Eigentümers.
- Aufzug: Strom, regelmäßige Wartung, kleine Reparaturen (Tasten, Sicherungen, Türschließer). Die fünfjährige technische Kontrolle ist nicht wiederverwertbar.
- Wartung der Innen- und Außenbereiche: Reinigung, Beleuchtung, Reinigungsmittel, kleine Pflege der Grünflächen.
- Abfallentsorgungsgebühr (TEOM), abzüglich des Anteils, der dem nicht wiederverwertbaren Abfallmanagementdienst entspricht.
Pauschale für Kosten bei möbliertem Mietverhältnis: ein separates System
Der möblierte Mietvertrag bietet dem Vermieter die Wahl zwischen zwei Abrechnungsarten: der Vorauszahlung mit Abrechnung (identisch mit der leerstehenden Vermietung) oder der nicht regulierbaren Kostenpauschale. Diese Pauschale, einmal im Vertrag festgelegt, unterliegt keiner späteren Anpassung, weder zugunsten des Mieters noch des Vermieters.
Der Betrag der Pauschale muss mit den tatsächlichen Kosten übereinstimmen. Eine offensichtlich überhöhte Pauschale kann vom Mieter vor der zuständigen Schlichtungsstelle angefochten werden. Umgekehrt kann der Vermieter die Differenz nicht verlangen, wenn die tatsächlichen Kosten die vereinbarte Pauschale übersteigen.
Diese Besonderheit macht die Pauschale zu einem vereinfachten Verwaltungsinstrument, birgt jedoch ein finanzielles Risiko für den Vermieter im Falle steigender Energie- oder Eigentumskosten. Wir beobachten, dass die Mehrheit der Vermieter von möblierten Wohnungen aus Bequemlichkeit die Pauschale wählt, ohne immer die Auswirkungen einer langfristigen Unterbewertung zu berücksichtigen.
Mobilitätsmietvertrag und Kosten
Der Mobilitätsmietvertrag, der auf eine Dauer von einem bis zehn Monaten begrenzt ist, schreibt zwingend die Kostenpauschale vor. Eine Abrechnung ist nicht möglich, was die vertragliche Beziehung vereinfacht, aber eine sorgfältige Schätzung bereits bei der Unterzeichnung erfordert.
Nicht wiederverwertbare Kosten: Ausgaben, die beim Eigentümer verbleiben
Alle Ausgaben, die im Dekret von 1987 nicht aufgeführt sind, sind nicht wiederverwertbar. Die Honorare des Verwalters, die Kosten für das Mietmanagement, die Versicherungsprämien für nicht bewohnende Eigentümer und die Kosten für Verbesserungen oder die Einhaltung von Vorschriften liegen ausschließlich in der Verantwortung des Vermieters.
Ein häufig strittiger Punkt betrifft die Wartungskosten für Brandschutzanlagen in den Gemeinschaftsbereichen. Nur die Überprüfung und die laufende kleine Wartung sind wiederverwertbar. Der Austausch eines Feuerlöschers oder die Normierung eines Rauchabzugsgeräts liegen in der Verantwortung des Eigentümers.
Die Fassadenrenovierung, der Austausch des Daches oder die vollständige Erneuerung eines Steigrohrs stehen ebenfalls nicht auf der Liste. Wenn diese Positionen in einer Kostenabrechnung erscheinen, hat der Mieter das Recht, deren Streichung und Rückerstattung zu verlangen.
Die Aufteilung zwischen wiederverwertbaren und nicht wiederverwertbaren Kosten basiert auf einem einfachen Prinzip: Der Mieter zahlt für die laufende Nutzung der Wohnung und der Gemeinschaftsbereiche, der Eigentümer trägt die Verantwortung für den Erhalt des Vermögens. Das Dekret von 1987 bleibt der einzige Referenztext zur Klärung von Zweifeln, und jede Klausel im Mietvertrag, die davon abweicht, wird als nicht geschrieben angesehen.